みなさまこんにちは！ブログ執筆者の自称ふーみんです。
今回は、趣向を変えて、敢えての失敗事例について、いくつかピックアップしていきます。
人の振り見て我が振り直せではないですが、なぜに失敗したのか、ちゃんと原因と対策を掴んでおけば、ご自身がこれから締結する不動産賃貸借においても、後悔はしなくなるはずです。
今までの記事で何度も記載してますが、不動産契約は一度締結しますと、後戻りするのは非常に難しいです。かといって、想定外事項も発生するのが常です。少しでも想定外が起きないよう、こちらの記事で予備知識を蓄えていただければ幸いです。
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居抜き物件の失敗事例
居抜き物件を賃貸借した場合に起こりうる失敗事例について、こちらで記載します。
居抜き物件は、その設備の程度にもよりますが、大なり小なり何かしらの『えーこんなはずじゃないのに・・・』的な事態は発生すると思っておいた方が賢明です。
以下に典型的な失敗事例について記載いたします。
ダクトのトラブル発生
本章の主人公テンポス居酒屋は、やっとの思いで気に入った物件を見つけ、不動産会社を通じて交渉を重ね、無事に賃貸借契約まで終えることになりました。併せて、設備についても見たところ程度が良く残されており、居抜き物件として設備譲渡費用も併せて支払うことになりました。
開業に向けて、手直しとして内装工事を入れて各種監督官庁へ書類の届け出のみを残すのみです。そのうちの1つ、消防検査の届け出をした際に事件は発生しました。消防署より、過去に本物件はボヤ騒ぎを起こしており、その際に消防署から指摘を受けたダクトの是正事項を何もやってない、とのこと。よって今回についても、消防の許認可を下すことは、このままなら難しいという回答でした。
テンポス居酒屋は、正しく寝耳に水の状態。
急いで契約時の不動産会社に問い合わせたところ、不動産会社自体も本当に認識はなかったようですが、前の借主に改めて状況確認したとこと、確かにそういったことは過去にあったとのこと。なぜに予め言わなかったのかと不動産会社に問い詰められたところ、前の借主は、聞かれなかったから言わなかった、という回答・・・
テンポス居酒屋は契約時のことを振り返ると、自分自身もやっと契約できると舞い上がっていた、他に競合もいる模様だったので、とにかく契約を先にするということで、諸々のことを確認しておくことを失念してしまった。不動産会社としても、前の借主に事前にヒアリングしておきべきところを失念しており、不動産契約書や重要事項説明書にその旨の記載がなかったのです。
結末は、、
テンポス居酒屋は結局どうしたかと言いますと、消防署の指摘事項通りにダクトの是正工事を行うために、改めて内装工事業者に見積を取得したところ、なんと300万円近くも費用が発生するではありませんか。多額の費用ですがここでクレーム炎上してしまうとお店の開業時期が後ろにズレるだけなので、冷静に当事者間で話合うことになりました。
結論は、当該300万円をテンポス居酒屋・不動産会社・前の借主の3者で均等割という結論となりました。3者全員に落ち度があるということでの結論です。ちなみに不動産会社はかなりの重たい出費ですが、これを理由に監督官庁へ駈け込まれてしまうと、なかなか苦しい立場になってしまうことも予測されるので、しぶしぶ話をのんだ模様です。
何を確認すべきだったか
今回のダクト系のトラブルは、典型的な事例です。
特に個人店の場合ですと、今使えているから何も是正する必要はないと消防署等から指摘されてもそのまま対応にしてしまうことはザラにあります。今回については、前の借主が事前に伝えていなかったのが諸悪の根源かもしれませんが、一方で次に借りる人も、当然に気を付けるべき事項であり、完全に前の賃借人のみの落ち度とは言い切れないです。
設備系はとにかくトラブルが発生した際の是正工事について、多額の費用が発生します。使える居抜物件だからと言って安心しきるのではなく、確認すべき事項は予め確認しておくことが必須です。
用途地域での失敗事例
次に、これもかなりの頻度で起こりうる内容ですが、用途地域に起因する失敗事例について解説します。
これは法律論の話ですので、店の努力等でどうにかなる問題でもありません。その法律が存在することを見落とした貴方が悪いという結論です。よくよく確認しておくべき内容です。
なお、用途地域自体ですが、都市計画法といういわゆる街づくりの法律の中で定められており、この地域は住宅街、この地域は商業地域、この地域は工場が集積する地域、などエリアごとに内容が異なります。ターミナル駅周辺を住宅街指定にしてしまうと、せっかく人が多く集まるとこころなのに、大きなビルや商業施設は建築できないです。このように地域ごとにどんな街づくりなのかは決まっています。
詳しくは物件が所在する市区町村に確認してください。役所の方は色々と教えてくれるはずです。
深夜営業できない！？
テンポス居酒屋は新業態として、バーを展開しようと、バーの居抜き物件を探していました。
ちょうど手ごろな物件が出てきて、とくに設備系もトラブルはなさそうですし、すぐに契約しました。内装も特に手を加える余地がないほどキレイだったので、ほぼそのままの状態でお店を開業することになりました。
予定してある開業日も近くなり、監督官庁へ書類の申請を行う手はずとなりました。バー業態なので深夜営業を予定しており、ついては警察署へ深夜営業の届け出を行う必要があります。さっそく警察署へ届け出したとこと、受理できない回答が・・・理由は、物件所在地は用途地域でいう住居系の地域に所属しており、深夜営業、12時以降のアルコール提供は不可とのこと。
いやいや・・・と前の借主も深夜営業でバーをやっていたと警察に伝えたところ、それは警察としてあずかり知らない。隠れてコソコソやっていたのではないか、との回答。今更コソコソ深夜営業するわけにもいかず、途方に暮れるテンポス居酒屋です。
大家との交渉
改めて物件契約時の契約書や重要事項説明書を確認したところ、用途地域の記載はあり、本物件は住居系の地域に存すると説明がありました。確かにこの話を聞いたとき、これって何？と気にはなったものの、前の借主さんもバーをやっていたし特に問題ないだろうとスルーしてしまっておりました。
今回ばかりは法律の話なのでどうしようもありません。深夜営業を諦めるしかありません。大家に事情を説明の上、文字通り泣きつき賃料をいくばくか減額してもらうことになりました。不動産会社自体はちゃんと説明している！の一点張りで自分に非はないとのこと。
確かに説明していますが、具体的にどうなのかの説明はなかったので、クレームを付けたいところですが、弁護士に確認したところ、裁判をしてもお金と時間の無駄というアドバイス。結局は深夜営業をしない状態でお店を開業することになりました。
何を確認すべきだったか
今回の話は法律論の内容です。
お店の努力次第でどうこうできる代物ではありません。
また、不動産会社としても契約事でこの点をミスるとかなり重たいペナルティーを受けるので、必ず契約書や重要事項説明書に記載があります。法律なので、知らない貴方が悪いという結論です。不動産会社からこの辺りの説明を受けた場合、スルーせず必ず具体的に何なのかと確認をすべきです。
隣地とのトラブルにおける失敗事例
隣地との揉め事は非常に多く発生します。
被害を被っている隣地は、その隣地が変更したタイミングで豹変することは非常に多いです。特に今まで我慢してた鬱憤が爆発して手が付けられないことは、不動産のあるある話です。特に都心部で隣地との距離がほぼ無いような物件は注意が必要です。
ダクトが隣地の敷地に越境していた
テンポス居酒屋は、新たに焼肉業態をやろうと都心部で手ごろな物件を探していたところ、良さそうな焼肉の居抜物件に出会えました。この物件の良いところは、路面の店舗ですが、排煙ダクトが外壁にそって屋上まで上がっており、匂い・煙の心配が少ないことです。すぐに契約を終え。開業準備に取り掛かりました。
新規開業に先立ち、お隣に挨拶しに行ったところ、大炎上事象が発生します。開口一番、いますぐ壁沿いに上に伸びている排煙ダクトを撤去しろ！とのこと。隣地の敷地内にダクトが大きく食い込んでおり、自分の敷地自体に影響を及ぼす。テンポス居酒屋が何も是正措置をしないならば、裁判を起こすとのこと。
焦ったテンポス居酒屋は、不動産会社に事の顛末を伝えたところ、当該ダクトがある場所は、かなり敷地の奥にあり、目視が確認できないので、そういったことがあるかは知らなかったとのこと。前の借主に確認したところ、前の借主の先代の借主がどうやら設置したダクトであり、前の借主は特にそういった認識はない、とのこと。不動産会社を攻めても何か事態が好転するわけでもないので、テンポス居酒屋としてどうするか対応策を練りました。
結末は、、
ダクトの存在自体が隣地にとって嫌悪施設である以上、撤去するほかありません。よってダクトを撤去しました。
なお、ダクトは居抜き設備に含まれているので、費用負担はテンポス居酒屋となりました。その上で、ちょうど本当に煙が出にくい無煙ロースターの存在を知り合いから聞きつけ、結局はこの無煙ロースターを全席に導入することになりました。
当然にそれなりの予算外追加費用が発生してしまいますが、背に腹は代えられないです。対応の上、無事に焼肉店を開業できました。その後隣地とトラブルは起きていません。
何を確認すべきだったか
飲食店に限らず、不動産全般として隣地とのトラブルは日常茶飯事です。
とくに売買や賃貸で入居者が変わるタイミングで今まで我慢していた側が一気に爆発することが多いです。とはいえ、何がトラブルの火種になるのか、素人の方には見当不可能です。
本件のような重要事案になりそうなトラブルは事前に不動産会社が調べておくべき内容です。特に物理的なトラブルのためは物件調査段階で確認しておくべき内容です。
完全に不動産全般の手落ちですが、こちらも物件の契約をする際に、隣地と何か揉め事はないか、確認しておくことも重要です。
まとめ
今回は、よくあるトラブル3点を記載しています。
不動産はクレーム産業と言われるくらい、かなりの頻度でトラブルが発生します。すべてにおいて予め準備をしておくことは不可能に近いです。
それでは、あれ？この内容おかしいな？大丈夫？などを気づくことが、余計なトラブルを起こさせない第一歩です。特に重要事項説明書や契約書に記載の文言について、これってどういう意味？本当に大丈夫？等、何か心配になる場面がありましたら、お気軽にテンポスまでお問い合わせください。セカンドオピニオンとして対応します。
テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問い合わせ、心よりお待ち申し上げます。
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