カテゴリー: 物件探し

みなさまこんにちは！ブログ執筆者の自称ふーみんです。
今回は、趣向を変えて、敢えての失敗事例について、いくつかピックアップしていきます。

人の振り見て我が振り直せではないですが、なぜに失敗したのか、ちゃんと原因と対策を掴んでおけば、ご自身がこれから締結する不動産賃貸借においても、後悔はしなくなるはずです。

今までの記事で何度も記載してますが、不動産契約は一度締結しますと、後戻りするのは非常に難しいです。かといって、想定外事項も発生するのが常です。少しでも想定外が起きないよう、こちらの記事で予備知識を蓄えていただければ幸いです。

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居抜き物件の失敗事例

居抜き物件を賃貸借した場合に起こりうる失敗事例について、こちらで記載します。
居抜き物件は、その設備の程度にもよりますが、大なり小なり何かしらの『えーこんなはずじゃないのに・・・』的な事態は発生すると思っておいた方が賢明です。

以下に典型的な失敗事例について記載いたします。

ダクトのトラブル発生

本章の主人公テンポス居酒屋は、やっとの思いで気に入った物件を見つけ、不動産会社を通じて交渉を重ね、無事に賃貸借契約まで終えることになりました。併せて、設備についても見たところ程度が良く残されており、居抜き物件として設備譲渡費用も併せて支払うことになりました。

開業に向けて、手直しとして内装工事を入れて各種監督官庁へ書類の届け出のみを残すのみです。そのうちの1つ、消防検査の届け出をした際に事件は発生しました。消防署より、過去に本物件はボヤ騒ぎを起こしており、その際に消防署から指摘を受けたダクトの是正事項を何もやってない、とのこと。よって今回についても、消防の許認可を下すことは、このままなら難しいという回答でした。

テンポス居酒屋は、正しく寝耳に水の状態。
急いで契約時の不動産会社に問い合わせたところ、不動産会社自体も本当に認識はなかったようですが、前の借主に改めて状況確認したとこと、確かにそういったことは過去にあったとのこと。なぜに予め言わなかったのかと不動産会社に問い詰められたところ、前の借主は、聞かれなかったから言わなかった、という回答・・・

テンポス居酒屋は契約時のことを振り返ると、自分自身もやっと契約できると舞い上がっていた、他に競合もいる模様だったので、とにかく契約を先にするということで、諸々のことを確認しておくことを失念してしまった。不動産会社としても、前の借主に事前にヒアリングしておきべきところを失念しており、不動産契約書や重要事項説明書にその旨の記載がなかったのです。

結末は、、

テンポス居酒屋は結局どうしたかと言いますと、消防署の指摘事項通りにダクトの是正工事を行うために、改めて内装工事業者に見積を取得したところ、なんと300万円近くも費用が発生するではありませんか。多額の費用ですがここでクレーム炎上してしまうとお店の開業時期が後ろにズレるだけなので、冷静に当事者間で話合うことになりました。

結論は、当該300万円をテンポス居酒屋・不動産会社・前の借主の3者で均等割という結論となりました。3者全員に落ち度があるということでの結論です。ちなみに不動産会社はかなりの重たい出費ですが、これを理由に監督官庁へ駈け込まれてしまうと、なかなか苦しい立場になってしまうことも予測されるので、しぶしぶ話をのんだ模様です。

何を確認すべきだったか

今回のダクト系のトラブルは、典型的な事例です。

特に個人店の場合ですと、今使えているから何も是正する必要はないと消防署等から指摘されてもそのまま対応にしてしまうことはザラにあります。今回については、前の借主が事前に伝えていなかったのが諸悪の根源かもしれませんが、一方で次に借りる人も、当然に気を付けるべき事項であり、完全に前の賃借人のみの落ち度とは言い切れないです。

設備系はとにかくトラブルが発生した際の是正工事について、多額の費用が発生します。使える居抜物件だからと言って安心しきるのではなく、確認すべき事項は予め確認しておくことが必須です。

用途地域での失敗事例

次に、これもかなりの頻度で起こりうる内容ですが、用途地域に起因する失敗事例について解説します。

これは法律論の話ですので、店の努力等でどうにかなる問題でもありません。その法律が存在することを見落とした貴方が悪いという結論です。よくよく確認しておくべき内容です。

なお、用途地域自体ですが、都市計画法といういわゆる街づくりの法律の中で定められており、この地域は住宅街、この地域は商業地域、この地域は工場が集積する地域、などエリアごとに内容が異なります。ターミナル駅周辺を住宅街指定にしてしまうと、せっかく人が多く集まるとこころなのに、大きなビルや商業施設は建築できないです。このように地域ごとにどんな街づくりなのかは決まっています。

詳しくは物件が所在する市区町村に確認してください。役所の方は色々と教えてくれるはずです。

深夜営業できない！？

テンポス居酒屋は新業態として、バーを展開しようと、バーの居抜き物件を探していました。
ちょうど手ごろな物件が出てきて、とくに設備系もトラブルはなさそうですし、すぐに契約しました。内装も特に手を加える余地がないほどキレイだったので、ほぼそのままの状態でお店を開業することになりました。

予定してある開業日も近くなり、監督官庁へ書類の申請を行う手はずとなりました。バー業態なので深夜営業を予定しており、ついては警察署へ深夜営業の届け出を行う必要があります。さっそく警察署へ届け出したとこと、受理できない回答が・・・理由は、物件所在地は用途地域でいう住居系の地域に所属しており、深夜営業、12時以降のアルコール提供は不可とのこと。

いやいや・・・と前の借主も深夜営業でバーをやっていたと警察に伝えたところ、それは警察としてあずかり知らない。隠れてコソコソやっていたのではないか、との回答。今更コソコソ深夜営業するわけにもいかず、途方に暮れるテンポス居酒屋です。

大家との交渉

改めて物件契約時の契約書や重要事項説明書を確認したところ、用途地域の記載はあり、本物件は住居系の地域に存すると説明がありました。確かにこの話を聞いたとき、これって何？と気にはなったものの、前の借主さんもバーをやっていたし特に問題ないだろうとスルーしてしまっておりました。

今回ばかりは法律の話なのでどうしようもありません。深夜営業を諦めるしかありません。大家に事情を説明の上、文字通り泣きつき賃料をいくばくか減額してもらうことになりました。不動産会社自体はちゃんと説明している！の一点張りで自分に非はないとのこと。

確かに説明していますが、具体的にどうなのかの説明はなかったので、クレームを付けたいところですが、弁護士に確認したところ、裁判をしてもお金と時間の無駄というアドバイス。結局は深夜営業をしない状態でお店を開業することになりました。

何を確認すべきだったか

今回の話は法律論の内容です。
お店の努力次第でどうこうできる代物ではありません。

また、不動産会社としても契約事でこの点をミスるとかなり重たいペナルティーを受けるので、必ず契約書や重要事項説明書に記載があります。法律なので、知らない貴方が悪いという結論です。不動産会社からこの辺りの説明を受けた場合、スルーせず必ず具体的に何なのかと確認をすべきです。

隣地とのトラブルにおける失敗事例

隣地との揉め事は非常に多く発生します。
被害を被っている隣地は、その隣地が変更したタイミングで豹変することは非常に多いです。特に今まで我慢してた鬱憤が爆発して手が付けられないことは、不動産のあるある話です。特に都心部で隣地との距離がほぼ無いような物件は注意が必要です。

ダクトが隣地の敷地に越境していた

テンポス居酒屋は、新たに焼肉業態をやろうと都心部で手ごろな物件を探していたところ、良さそうな焼肉の居抜物件に出会えました。この物件の良いところは、路面の店舗ですが、排煙ダクトが外壁にそって屋上まで上がっており、匂い・煙の心配が少ないことです。すぐに契約を終え。開業準備に取り掛かりました。

新規開業に先立ち、お隣に挨拶しに行ったところ、大炎上事象が発生します。開口一番、いますぐ壁沿いに上に伸びている排煙ダクトを撤去しろ！とのこと。隣地の敷地内にダクトが大きく食い込んでおり、自分の敷地自体に影響を及ぼす。テンポス居酒屋が何も是正措置をしないならば、裁判を起こすとのこと。

焦ったテンポス居酒屋は、不動産会社に事の顛末を伝えたところ、当該ダクトがある場所は、かなり敷地の奥にあり、目視が確認できないので、そういったことがあるかは知らなかったとのこと。前の借主に確認したところ、前の借主の先代の借主がどうやら設置したダクトであり、前の借主は特にそういった認識はない、とのこと。不動産会社を攻めても何か事態が好転するわけでもないので、テンポス居酒屋としてどうするか対応策を練りました。

結末は、、

ダクトの存在自体が隣地にとって嫌悪施設である以上、撤去するほかありません。よってダクトを撤去しました。

なお、ダクトは居抜き設備に含まれているので、費用負担はテンポス居酒屋となりました。その上で、ちょうど本当に煙が出にくい無煙ロースターの存在を知り合いから聞きつけ、結局はこの無煙ロースターを全席に導入することになりました。

当然にそれなりの予算外追加費用が発生してしまいますが、背に腹は代えられないです。対応の上、無事に焼肉店を開業できました。その後隣地とトラブルは起きていません。

何を確認すべきだったか

飲食店に限らず、不動産全般として隣地とのトラブルは日常茶飯事です。
とくに売買や賃貸で入居者が変わるタイミングで今まで我慢していた側が一気に爆発することが多いです。とはいえ、何がトラブルの火種になるのか、素人の方には見当不可能です。

本件のような重要事案になりそうなトラブルは事前に不動産会社が調べておくべき内容です。特に物理的なトラブルのためは物件調査段階で確認しておくべき内容です。
完全に不動産全般の手落ちですが、こちらも物件の契約をする際に、隣地と何か揉め事はないか、確認しておくことも重要です。

まとめ

今回は、よくあるトラブル3点を記載しています。
不動産はクレーム産業と言われるくらい、かなりの頻度でトラブルが発生します。すべてにおいて予め準備をしておくことは不可能に近いです。

それでは、あれ？この内容おかしいな？大丈夫？などを気づくことが、余計なトラブルを起こさせない第一歩です。特に重要事項説明書や契約書に記載の文言について、これってどういう意味？本当に大丈夫？等、何か心配になる場面がありましたら、お気軽にテンポスまでお問い合わせください。セカンドオピニオンとして対応します。

テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問い合わせ、心よりお待ち申し上げます。

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みなさまこんにちは！

ブログ執筆者の自称ふーみんです。
今回は、実際に物件を探すにあたり、避けては通れない賃貸募集図面の見方について解説させて頂きます。

住居でも事務所でも店舗でも、必ず物件を探している方は、この募集図面を一次情報として集め、内容を吟味し、内覧するかしないか等、実際に賃貸借契約を締結する上で、最初の一歩として非常に重要な資料となります。

但し、この募集図面は作成する不動産会社次第で、内容にムラがあり、形式としては千差万別な側面もあります。
今回のコラムでは、どんな募集図面を見たとしても、抑えるべきところ、確認すべきところ等を解説させて頂きます。

みなさんにおかれましては、本コラムをご覧の上で改めて募集図面を見て頂き、自分に必要な情報が何なのかをご確認ください以下、内容の解説となります。

飲食店の賃貸募集図面について

まずは、そもそも賃貸募集図面とはなんぞや？について改めて解説致します。導入部分なので、前提知識としてご確認ください。

賃貸募集図面とは

賃貸募集図面とは、文字通り、大家がテナントに入居してもらうに際し、物件の一次的な情報を1枚の図面にマルっと入れ込んだ物件資料になります。
この資料を見れば、大まかな物件情報を一目で確認することができます。

大家としても、この募集図面の出来栄え次第で、テナント側に物件のことを第一印象として気に入ってもらえるか否かに関わるので、非常に重要な物件資料となります。

逆に、店舗を探している方々にとっても、いかにこの資料を多く集め、より自分の希望に近い条件に近づけるか、より良い出店に結び付けられるかに関わる非常に重要な物件資料となります。

この資料集めを怠けてしまっていると、良い物件は他の飲食店に持ってかれてしまいます。飲食店の皆様は、気合を入れてこの資料を集めてください。

作成者は誰？

この賃貸募集図面を誰が作っているのか？たまに大家自身が作成していることもありますが、世の中の賃貸募集図面の大半は、元付の不動産会社が作成しております。元付の不動産会社とは、大家から不動産管理の代行を受けたエージェント会社であり、テナント募集業務もその一環に含まれます。

よって、元付会社のセンス次第で、大家にとって早くテナントが集まるかが決まります。

元付会社と客付会社

上記にて、元付会社という名前が出てきました。

不動産の世界では、賃貸でも売買でも、大家側（売買なら売主側）のエージェントとして動く会社、借主側（売買なら買主側）のエージェントとして動く会社、の2社が存在します。

賃貸の世界では、大家側のエージェントとして動く会社のことを【元付会社】、借主側のエージェントとして動く会社のことを【客付会社】と呼びます。

なぜ、2手に分かれているのか。理由は色々とありますが、本来、大家と借主は利益相反の関係です。大家はより高い賃料で貸したい。借主はより安い賃料で借りたい。賃料だけみても、互いの利益は一致しません（利益相反）。

もし大家と借主双方のエージェントを1社が行ったらどうなりますでしょうか。そのエージェントは大家と借主双方の顔色を見ながら、『よりいじめやすい側』に厳しいことを言って、契約を無理に結ばせてしまうでしょう。

こういったことを防ぎ、大家・借主それぞれの利益を最大限に追求する会社として、元付会社・客付会社が存在します。

なお、賃貸ではそれほどではないですが、不動産売買においては、元付会社（売主のエージェント）でありながら客付会社（買主のエージェント）でもある状態で不動産売買に携わることが多いです。

これが悪名高い『両手仲介』です。特に売買の場合、物件によっては数千万、億単位の金額が動きます。売主・買主それぞれに立場があり、利益を追求しないといけないにかかわらず、不動産会社によっては売主・買主双方のエージェントとして不動産会社の都合だけで物件契約をさせてしまうことが多いです。

なお、例えば弁護士は特に民事裁判においては、双方の弁護士業務を1人の弁護士が行う『双方代理』は禁じられています。当たり前と言えば当たり前ですが、不動産業界においては、古くから続く商慣習からなのか、双方代理が明確に禁じられていません。

飲食店の皆様は、不動産会社に当たった際、担当者に「貴方の会社は客付け会社ですか？」と聞いておいた方がいいでしょう。客付け会社と答えたら、貴方のために頑張ると思います。そうでないとその担当者も売上も上がりませんからね。

募集図面の見方、注意点について

前置きが長くなってしまいましたが、それでは早速、賃貸募集図面の見方について下記で解説していきます。このコラムを読むことで、今まで何となく見ていた物件情報が、そうだったんだ！と分かるかもしれませんので、よくよくご確認ください。

募集図面の構成

最初に、募集図面の構成について解説します。本コラムに参考資料として一般的な募集図面のひな型をアップしていますので、併せてご確認ください。

まず、向かって左上側は、その物件のキャッチコピーや訴求したいポイントを掲載します。もし物件近くの駅が人気の駅ならば、●●駅最寄！！とかデカデカと記載したりします。（添付資料①の箇所）

次に、その下、右下から中央にかけては、物件の写真やスペースが許せば区画の平面図などを掲載します。（添付資料②の箇所）

最後に、右側の上から下全部にかけて、物件の概要を文字情報として記載します。（添付資料③の箇所）

多くはこの3段構えで募集図面が作成されています。たまに、元付会社の怠慢で、物件概要だけ記載とか、写真資料が無いとかの募集図面が散見されます。

こういう物件資料を作成している元付会社は、やる気がないために、具体的なタイミングになっても真剣に動こうとしないかもしれません。そんな物件は避けた方が賢明です。

左上のキャッチコピーについて（資料の①）

上記の説明のうち、左上のキャッチコピーや訴求ポイントについて解説します。

良いことしか書いてない！？

この箇所に記載されている内容は、大家からテナントに対し、『貴方がここを借りたらこんなに良いことがあるよ！』と訴える箇所です。

当然ですが、良いことしか書いてないです。もちろん、良いことが無い物件を借りる訳にはいかないので、良い箇所はあるべきです。

しかし、この点だけに目が行ってしまうと、この物件に潜んでいるかもしれないデメリット事項が埋没してしまうかもしれません。あくまで、賃貸募集図面を見てる段階においては、飲食店の皆様はなるほどなるほど、こんな感じの物件なのね、くらいで気持ちを留めておいた方が無難です。

なお、逆にここに何にも書いてない賃貸募集図面は、それはそれで本当に良いところが無いかもしれないですし、作成した元付会社のやる気がないということもあるので、こういった物件は、前述の通り避けた方がいいです。変な物件を捕まされるオチです。

左下の物件写真・平面図について（資料の②）

次に、物件写真や記載があれば平面図について解説します。

信じちゃいけない！？

正直に告白しますと、私自身も過去に努めていた不動産会社で、物件写真を撮影しますが、100点満点は青空で逆光にならない、美しい写真を撮影することです。

しかしながら、曇りだったり逆光だったり交通量が多ければ余計な人が入ったり、建物の形がいびつで上手く1カットに収まらない等、なかなか100点満点の写真は撮れないものです。

では、どうするか。加工します。
画像の加工ソフトを使えば素人でも簡単に60点の写真を100点の写真に変身させられます。

もちろん、大半の不動産会社はこんなことは行いません。しかし、賃貸募集図面はただの文字情報です。百聞は一見に如かず、あくまで写真は参考資料の立場として、ご自身の目で確認することが必須です。

特に写真に掲載されてない箇所にこそ真実ありというのは不動産業界のあるある話。不動産会社は見せたくない箇所はわざわざ写真に撮らないです。必ずご自身で現地に行き、本当に写真と一緒か、写真に載ってない箇所に何があるのか、絶対に確認してください。

次に、当該区画の平面図が記載されていることがあります。

これは、非常に要注意！ポイントです。一般的に図面資料は、建物を作ったゼネコンが作成した資料を元に作成されていますが、基本はPDF資料ないし、青焼きの分厚い大型図面です。

要はこの資料を無理やりコピーや写真にとって掲載されています。しかも、賃貸募集図面のわずかなスペースに小さく縮小して掲載したりしています。もしかしたら縮小の過程で縦横比率を変更してるかもしません。

こちらも写真と同様に参考レベルに留めておくべきです。

また、平面図に現れない内容として、ありがちなのは『デッドスペース』です。平面図上は貸し床面積として記載されてますが、その箇所だけ階段下でまともに使えない、鋭角な角で物が置けないなど、いろいろパターンがあります。

結局は写真と同様に、実際に現地に足を運び自身の目で区画の形がどうなっているかを確認する必要があります。

右側の物件概要（資料の③）

それでは、最後に右側の物件概要について解説します。

募集図面の中で一番重要な箇所

右側の物件概要の欄は、賃貸募集図面の中で一番重要な箇所です。

一言一句、注意して確認してください。ここに記載の内容に誤りがあると、最悪はご自身の店舗経営に支障をきたすこともありえます。なお、本当に致命的な間違いとして誤認したまま物件契約をして、後から気づいた場合は、作成した不動産会社の責任です。その場合、最寄りの都道府県に不動産相談窓口がありますので、こちらにご相談ください。

最悪は行政処分等のペナルティーが不動産会社に課されます。

それぞれ箇所のポイント

では、概要記載欄について上から解説していきます。

通常、上段部分には、物件の種目、最寄り駅、賃貸条件が記載されています。物件種目について、万一『事務所（店舗可）』となっている場合、要注意です。あくまで事務所仕様として貸してるので、飲食店を行う場合は、配管工事等多額の工事が発生します。

賃貸条件は、賃料や保証料について要確認です。特に賃料は税別か税込かで実際に支払う賃料が異なるので大事です。保証料について多くは償却が発生します。償却の内容はだいたい下の備考欄に記載されています。併せて確認ください。

賃貸契約期間も要確認です。添付資料では普通3年契約と記載されています。これは普通賃貸借契約で、3年契約満了時に更新が発生する意味です。更新のタイミングでその時の経済情勢に合わせて賃料増減の交渉が発生する場合もあります。

また、居抜き譲渡物件ですと、譲渡対価費用が記載されていますので確認ください。もし記載が無い場合は、譲渡対価0円もしくは記載漏れのどちらかです。必ず不動産会社に確認してください。

次に、中央の箇所です。

ここは、面積や建物自体の概要が記載されていることが多いです。賃貸面積、所在階は当たり前ですが要確認です。また築年数も必ずチェックしてください。

例えば昭和40年代の建物ですと、遅かれ早かれ建替え時期となります。本当に建替えするとなれば、大家からテナントへ立ち退き要請が来ます。せっかく繁盛している店舗でも立ち退きされてしまえば元子もありません。

また、この資料に記載の『設備』の欄は空欄となってます。ここはダクトやガスの容量のことです。ほとんどの募集図面ではここまで記載されていません。しかしご自身のお店の業態によっては、多くの設備容量が必要になるかもしれません。

記載が無いなばら、必ず不動産会社に確認してください。これを怠ると、後で発生する内装工事の際にとんでもないことになるかもです、、、

最後に、下のその他欄です。ここは超重要です！

よくあるパターンは、可能な業態や営業時間が記載されています。例えば中華料理不可となっている場合、どこまでが可能で不可なのか、これだけでは分かりません。

これを見て、そうか中華料理はダメなのか、、と諦めるのではなく、何がＯＫでＮＧなのか絶対に確認してください。同じ中華料理でも飲茶系はＯＫかもしれません。

また、賃貸条件の箇所で出てきた保証金の償却について記載されています。通常、収めた保証金に対して、退去時に差っ引かれる分が償却と言う表現で記載されています。保証金10ヶ月で償却3ヶ月ならば、退去時は7ヵ月分の保証金が返却されることになります。大きなお金なので、必ず確認してください。

賃貸借契約更新時に更新料が発生するならば、更新料の目安も記載されているケースが多いです。賃料100万円で更新時1.5ヵ月ならば、更新料として150万円を支払うことになります。こちらも大きなお金が動くことなので、よくよく確認です。

とにかく、このその他欄は、実際にお店を行う上で致命的に関係する内容が多く記載されています。面倒がらず、必ず下の下まで確認してください。

まとめ

本コラムでは、賃貸募集図面について解説を行いました。

今は不動産会社が掲載しているインターネット上からでも容易に募集図面を取り寄せることが出来ます。あくまで物件探しにおいて最初のとっかかり資料の位置づけですが、最初が肝心。

ここでつまづくと、全てつまづきます。繰り返しになりますが、あくまで参考資料です。

実際はどうなのか、ご自身の目で確認してください。募集図面の見方や、こう記載あるけどどういうこと？等、何かご不明点などありましたら、お気軽にテンポスまでご相談ください。誠意対応して参ります。

テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問合せ、心よりお待ち申し上げます。

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みなさまこんにちは！ブログ執筆者の自称ふーみんです。

今回は、飲食店のみなさんが締結する不動産賃貸借契約について、解説致します。
みなさん、実は不動産賃貸借契約には大きく分けて２種類存在することは、ご存じでしょうか？

【普通賃貸借契約】と【定期借家契約】の２種類が実は存在します。それぞれにメリット・デメリット、注意点が存在します。

何も予備知識無しに契約をしてしまうと、数年後にこんなはずでは、、ということにもなりかねません。実際に店舗を探して不動産契約を締結する際には、よくよく確認の上、契約書に署名・捺印することをお勧めします。以下、内容の解説となります。

前回のコラムはこちら：「物件の賃料が決まれば損益収支が分かる？飲食店の損益計算の出し方」

２種類の店舗賃貸借契約について

冒頭記載の通り、店舗賃貸借契約書には【普通賃貸借契約】、【定期借家契約】の２種類が存在ます。以下に、その成り立ちの背景、それぞれの契約について解説致します。賃貸借契約の根幹を成す内容なので、よくよく注意してください。

普通賃貸借契約とは

普通賃貸借契約とは、いわゆる世の中一般に使われる、従来通りの賃貸借契約です。賃料、契約期間、保証金、礼金など、住居から事務所、飲食店含め、幅広く使用される賃貸借契約です。

以下、借主から見てのメリットです。

●契約方法：書面or口頭での契約も可能（とは言え、基本は書面による契約です）

●契約更新：特段に正当な事由がない限りは更新される
※更新時に新賃料等折り合いつかなくても、法定更新という方法もあり、基本は借主の意思で退去しないかぎりは、ずっと借り続けることができる。

●借主からの解約：契約の定めに従い中途解約可能（半年前予告による解約等が一般的）

●大家からの解約：契約の定めがあれば可能だが、通常は多額の違約金が発生したり、借主の移転先を手当するなど、大家にとってはハードルが相当に高い。

住居でも飲食店でも同じですが、普通賃貸借契約はどちらかと言えば借主の力が強いです。一度借りてしまうと、大家都合で借主をどうこうするのは、なかなか難しいです。これが、昔から今に至るまで広く一般に認識されている賃貸借契約の中身となります。

定期借家契約とは

上記普通賃貸借契約の内容は、借主からすると慣れ親しんだ契約内容であり、一度借りれば居座り続けられるメリットもありますが、裏を返すと大家にとってはデメリットと言える部分もあります。こういったデメリットを解消し、且つ賃貸マーケットを活性化させるためにも、新しい契約の形態が生まれました。

それが、平成１２年３月より施行された【定期借家契約】となります。定期借家契約は、上記の借主メリットと照らし合わせて下記の通りです。

●契約方法：書面による契約のみ、且つ「定期借家契約です！」と改めて書面による差し入れが必要

●契約更新：更新せず、契約満了により賃貸借契約は終了となります。もし継続して賃貸借契約の状態を維持したい場合は、新たに一から契約を締結し直すことになります。契約条件等もその際に改めて交渉し直すとなります。

●借主からの解約：原則は解約不可。ただし、契約の定めがあれば例外的に可能だが、基本的には中途解約する場合は、残り契約期間分の残存賃料を支払う等の特約が存在する。借主にとって金銭的な負担が非常に大きく、事実上は解約できないパターンが多いです。
※残存賃料の支払い・・・例えば契約期間３年、１年を迎えて残り２年を残して中途解約したい場合、賃料が10万円だとしたら2年/24ヶ月分の残存賃料（10万×24ヶ月＝240万）を支払うことで中途解約が可能

●大家からの解約：原則は解約不可。ただし、契約の定めがあれば例外的に可能だが、普通賃貸借契約の時と同様に、多額の金銭負担など、大家が負担する金銭負担が大きく、事実上は解約できないパターンが多いです。

●その他：普通賃貸借契約と比べて、一般的に定期借家契約の方が契約賃料は安いです。普通借契約との比較で借主にリスクを寄せている部分があるので、そのリスク分を賃料で調整する＝普通借契約よりも賃料が低いことが多いです。

定期借家契約が適用される不動産について

次に、どういう不動産の場合に定期借家契約が多く存在するか、以下に解説します。みなさまが入居される不動産（建物）について、どのパターンに当てはまるかご確認ください。

商業施設

一般的に、イ●ンやらら●ーとに代表される商業施設内の飲食店に入居する場合、大半は定期借家契約での賃貸借契約となります。理由は以下の通りです。

・大家からみて、テナントを定期的に入れ替えることで、その時のトレンドに沿った施設のコンセプト作りを行える。
※タピオカ屋が流行ってるからと普通借でタピオカ屋を入れた場合、タピオカブームが去った後もタピオカ屋が残ってしまっていれば、次のブームに沿ったテナントを入居させられない。

・定期的なフロア大規模改装等を行うケースが多いが、定期借家契約なら大規模改装の時期に合わせてテナント退去を促すことは可能だが、普通借契約の場合、その時期を合わせることが難しく、計画通りの大規模改装ができない。

概ね、有名商業施設の場合、上記の理由としてテナントに対しては定期借家契約を求めることが、現在は常態化しております。

築古物件

建物自体の築年数が例えば昭和40年代の築年数の物件の場合、当然に近い将来の建て替えが想定されます。

大家の立場からすると、築年数が古い物件の場合、建物・内部施設等の老朽化が進んでいるため、周辺の新しい物件と比較して不動産としての競争力が低下しております。建て替えをすることで、不動産の競争力を元に戻すことは、大家としての当然の仕事の1つです。

この場合、普通借契約のテナントをいくら建て替えするからと、契約期間の途中で大家都合にて解約を促すのは、上述の通り、金銭負担等のハードルが高いです。

一方、予め定期借家契約で契約を締結しておけば、建て替えの時期に合わせて契約満了を調整すればよく、建て替えもスムーズに行えます。商業施設でもないのに、定期借家契約を求められる場合、建物自体が古いか否かもチェックポイントです。

不動産会社が保有する建物物件

商業施設でもなく、築年数が経過してる訳でもないのに、定期借家契約を求められる場合、大家が不動産会社の場合が想定されます。

不動産会社が事業として不動産を所有している場合、今は純粋大家業として入居テナントから賃料を受領しているが、何かの拍子に事業計画が変更となり、建て替えを行う、もしくは建物を取り壊してマンションを建設する、不動産自体を売却する等、様々なケースが想定されます。

どのパターンになったとしても、普通借契約でテナントが入居していると不動産会社としての事業計画に支障をきたしてしまうので、予め定期借家契約での入居を求められる場合があります。

まとめ

上記で、普通借契約と定期借家契約の違いについて解説しました。2つの違いについて、掘り下げると、本当はもっと細かい違いは多数ありますが、予備知識としては本コラムで記載されていることを頭に入れて、不動産会社と向き合っておけば大丈夫かなと思います。

なお、定期借家契約の場合、賃貸借契約の期間と飲食店が入居時に投資した設備における償却年数の整合性など、クリアする課題はありますが、それは別のコラムで解説させて頂きます。

なお、定期借家契約だからといって過度に身を引く必要もありません。普通借契約と比較して、賃料が比較的安いというメリットもあります。それでも、これ大丈夫かな？など、ご心配事等があれば、お気軽にテンポスまでお問い合わせください。

テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問合せ、心よりお待ち申し上げます。

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