みなさまあけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。ブログ執筆者の自称ふーみんです。
今回はテンポスからの提案のひとつとして、飲食店の物件はこのくらいの広さならどうですか！？という内容の記事を記載いたします。
お店の広さによって、当然に月々の売上や経費、開業準備費用も異なりますし、全員が全員に当てはまる訳でもないですが、1つの参考としてふむふむ・・・とご覧いただければ幸いです。
理想的な飲食店物件の広さとは！？
特に初めて飲食店を開業しようとしている方向けに、このくらいの広さでいかがでしょうか！？という内容の記事を記載します。理由も併せて記載しますので、ご確認ください。
お店探しの難易度は意外と高い
みなさん、お店を探すにあたり、まずはどのくらいの広さがいいだろうか？といの一番に考えるかと思われます。何の根拠もなく、30坪？20坪？くらいかなーと、今まで勤めていた飲食店がそのくらいの広さだったから、自分がお店をやるときもそのくらいかな？と10人中8人くらいの方は思うところです。
じゃあ、正解の広さは！？は、正直存在しません。
8坪のお店で繁盛しているところもあれば、個人店でも100坪くらいの大箱で辣腕を振るっているお店もあります。
ただ、お店探しの難易度という観点においては、20坪～40坪くらいの幅は、難易度が非常に高いです。
理由は、大手チェーン系がこのくらいの広さでこぞって探しているからです。大手チェーンは、コロナ前は自社の従業員雇用の兼ね合いもあり、経営が成り立つならば広いお店、50坪とか70坪とかのお店で探していました。しかし、コロナの影響を受け、あまり大箱だと大箱を維持する体力が必要であると改めて気づき、1店舗当たりの広さをコンパクトにしていく傾向が強くでています。その分、ドミナント戦略として1つのエリアに多くの店を出店していく流れです。
この結果、割を食らうのは個人でお店を探している方々です。従来、20坪くらいのお店は個人店舗の主戦場でしたが、大手チェーン系が流れてきてしまい、店舗探しの難易度が悪化してしまう現象が発生しております。
当然、大家の立場からすると、未来は明るい『かもしれない、何の根拠もないけど・・・』の個人店と、看板も実績もある大手チェーン系が同時に出店申込書を出してきた時に、どちらを大家が選ぶかは、自明の理かと思います。
という意味においては、個人の方がお店を探す広さは、十分に熟慮の上で決める必要があります。
このくらいの広さでどうでしょうか？
上記の記事の通り、従来個人店の主戦場だった20坪～40坪くらいの広さのお店は、個人店の方が探すには難易度が上昇傾向です。では、テンポスとして正解はないですがそれでもお勧めの広さはどのくらい？と伝えないことには、何も始まらないかと思いますので、ずばりお伝えします。
特に個別の事情等が無いならば、【10坪～15坪くらい】が個人でお店を始めるにはお勧めかと思います。以下、その理由を記載します。
お店を経営するにまつわるお金
過去の記事でも何度か記載しておりますが、改めてお店を開業し、維持するのに必要なお金について記載します。
開業準備における必要資金
お店を開業するにあたり、初期投下の費用は多額の金額が必要となります。
- 物件取得費用（前払い賃料、保証金、不動産会社へ払う手数料等）
- 内装工事費用
- 当面の運転資金の準備
大きく上記3点が必要となります。
物件取得費用については、例えば賃料が40万円だとすると、
『前払い賃料40万円＋保証金10ヶ月で400万＋不動産会社へ払う手数料40万円＝480万円』
がざっと必要となります。もちろん交渉次第で増減する金額になりますが、極端に0円になる金額でもないので、元の賃料次第では、どちらにしても数百万単位のお金が動きます。
内装工事費用については、スケルトン物件か居抜き譲渡物件かで状況はことなります。もちろんスケルトンから始めるならば、自分の理想とする内装工事を行えますが、その分工事費用は大きな金額が動きます。ざっと、坪あたり30万～50万円くらいはなんだかんだ見ておいた方が賢明です。
一方、居抜き譲渡物件は、内装が既に存在するので、その分費用は少なく済みます。しかし、程度の良い居抜き譲渡物件の場合、そもそも譲渡対価が発生する場合が多いです。内装の内容次第ですが、200万や300万とかの値段が付くケースも多いです。
また、譲り受けた内装が100％そのまま使える内装かは別の話です。
どうしても自分が使いたいスチコンを入れるために、元あった冷蔵庫をコンパクトサイズの冷蔵庫に入れ替えるなど、大なり小なり追加内装工事は発生します。気づいたらこれだけで100万、200万は動きます。結果、スケルトンとたいして変わらないじゃん！？ってこともザラです。いずれにしても、内装工事は0円では無理なので、数百万単位での用意が必要です。
次に、当面の運転資金の準備です。当たり前ですが、いきなりお店の経営が軌道に乗る保証はどこにもありません。自分の生活費も必要です。少なくても向こう半年分くらいの自分の生活費と店舗の運転資金として、こちらも数百万単位で手元資金を用意しておく必要があります。
全部足し合わせると、1000万くらいの軍資金が必要となります。
店舗の運営中における必要資金
次に実際にお店を開業して、その後の経営中における必要な資金です。大きくは以下の項目が必要経費として考えられます。
- 食材仕入れ費用
- 人件費
- 賃料
- 販促費用
- その他費用
『食材仕入れ費用＋人件費＋賃料』は過去の記事にも記載の通り、『FLR指標』として飲食店舗を経営するにあたり、重要な数字です。
▼『FLR指標』について記載している過去の記事はこちら
FLRの数字が店舗の売上に対して常に7割以下でないと、お店の経営的には黄色信号が点滅してしまいます。もちろん、そのほかに集客のための販促費用や、何か機材をリースで入れていればリース費用、通信費も当然に発生します。諸々の経費関連で店舗売上の8割くらいに留めるのが理想です。
この経費を支払う元手となる、売上も当然にノルマとして発生します。大箱であればあるほど、固定費として重くのしかかる経費を賄うだけの月商が必要となります。仮に40坪の店舗で賃料が80万円（坪2万円）ならば、月商で800万円くらいをアベレージで稼ぐ必要があります。月商800万円を個人店で叩き出すには、かなりの労力が必要なのは自明の理です。
テンポス提案の広さならば！？
上記を踏まえ、テンポスが提案の広さならばどうなるか、について記載します。
開業準備費用における必要資金
仮に10坪のお店だったとします。賃料は坪2万円で20万円です。
物件取得費用は、ざっくり『前払い賃料20万円＋保証金10ヶ月で200万＋不動産会社へ払う手数料20万円＝240万円』となります。これでも多額の費用ですが、頑張って蓄えおけば払えない金額ではないかと思います。20坪のお店ですと2倍、30坪のお店ですと3倍、と単純計算ですが必要となります。そんなに必要な資金ならば、もっと他の項目で振り分けた方が絶対に賢明です。
次に内装費用です。仮に内装費用が坪30万円ならば、ざっと300万円の必要資金です。居抜き譲渡物件ならば、うまくすれば規模が小さい分100万くらいの追加工事費用で済むかもしれません。一方、大手チェーン系は30坪の箱で数千万円の内装費用を掛けます。どうあがいても資金面で太刀打ちできません。大手チェーン系がまだ入って来ていない小さめのお店で開業準備をするのが、現実的かと思われます。
最後に、当面の運転資金の準備です。10坪くらいの広さなら、ワンオペないし夫婦2人の切り盛りで十分なはずです。お店の運転資金自体も最小で済みます。こちらも大きく数百万も用意する必要はないはずです。トータルで500万円前後あれば、なんとかお店の開業はできるかなと思います。
店舗の運営中における必要資金
ざっくり10坪くらいのお店で賃料が20万円の場合、必要な月商は200万円くらいです。
営業日数が毎月25日だとすると、1日の必要売上は8万円平均となります。お店の席数や客単価等で数字の計算式は色々と異なりますが、ご夫婦2人で初めてお店を営むには現実的なラインではないでしょうか。
ここからFLR指標によると、月の必要経費として140万以内に収める必要がありますが、人件費については、従業員を雇わない前提ならば、だいぶ軽くなるはずです。販促費用や通信費等が発生したとしても、最終手残りキャシュフローとしては、それなりの金額が残るかと思われます。これが30坪や40坪の大箱ですと、必要な売上が重たくなり、人件費がなによりキツイです。最終手残りキャシュフローは雀の涙かもしれません・・・
まとめ
今回は、お店の広さに注目して記事を書いてみました。
冒頭にも記載しましたが、お店の広さに正解はありません。一方で、飲食店の開業後5年生存率は20％（80％廃業）と言われています。この原因の1つが身の丈に合わない規模でお店を開業してしまうことにあります。
飲食店に限らず、どんな業種業態でも、今は大企業であっても創業時は吹けば飛んで行ってしまうような規模で始めた規模で始めています。地道にコツコツと成功の階段を昇り始めることが大事です。
いきなり3段ぬかしで階段をジャンプすると着地に失敗して骨折してしまいます。お店を始めるにあたり、規模感をどうしよう？とか、悩んでも相談できる人がいなければ前に進めません。その時は、お気軽にテンポスまでお問い合わせください。親身に対応します。
テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問合せ、心よりお待ち申し上げます。
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